如果你想开民宿，光情怀是不够的

相信有不少人跟我一样，脑海里曾经有闪过，离开喧闹都市去大理，在洱海边开一家民宿的念头，每天在落地窗前看雪山湖泊，养一只乖巧的猫，待南来北往有故事的客人，余生就那么富足又自由的过下去。

但，我作为一个酒店设计者，不得不戳破你美好的想象：开民宿没你想的这么简单，一定要避开以下三个坑。

一、选址陷阱

选址对了，你民宿已成功了一半。选址你要考虑到政策、城市、区域、邻里关系、房型。

政策：政策是一，其它都是零。虽然国家政策层面上支持民宿发展，但不同城市的落地执行有所区别。具体情况，还是只有当地一线运营人员最了解。

城市：从支出来看，楼价供需关系决定了租房成本，这是民宿经营的主要支出。从收入来看，民宿客源主要分为商务客、旅行客、探亲客、本地客四大类，在民宿的打造过程中，建议好好考虑，如何吸引本地客和商务客，去平衡淡旺季的情况。

区域：根据《中国共享住宿发展报告2018》显示，逾9成消费者预订民宿时，重视房源的区位优势。离交通枢纽的远近，是否有地铁和公交，是否位于商业区等都是民宿的核心竞争力所在。

物业&邻里关系：宽松且负责的物业，热心不善妒的邻居，是房东最好的伙伴。如何找到这样的小区，需要海量的数据和实地考察，仅通过房产中介去了解显然存在偏差。

房型：根据Locals路客精品民宿的实际运营分析得出，三房和四房的民宿收益率普遍较好，建议有意的房东可以多加关注。

信息不对称，是大部分民宿新手必交的学费。即使是当地土著，因住宿行业信息相对封闭，也未必能找到称心如意的房源。

二、设计和装修陷阱

选好地址租好了房子，接下来就是设计装修了。在这全民审美大大提升的时代，民宿没有一个好的颜值是没有竞争优势的。民宿即美得有特色，还要美中带有家般亲切感。这时选择一个专业的酒店设计公司，让专业的设计把控是相当有必要的。找专业设计师不但能把控好美这关，还能把控装修成本，让你的钱都用在刀锋上，花最少的钱呈现最好的效果。

三、运营陷阱

解决流量端问题 在流量为王的今天，酒香也怕巷子深了，只有获昨更大的曝光量，才可能获得较高的收益。

民宿营销体系的搭建，分为自营渠道、OTA渠道、社交媒体平台等。

1、自营渠道的优势在于，一旦成功打通，一本万利且不会被流量绑架，但这也是难度最大的渠道。

2、OTA渠道的优势在于客源垂直，转化效率高，但流量贵，个人很难攫取大曝光。而且各个渠道需要分别管理，极大消耗精力。

3、社交媒体平台也许是个人房东突破的最佳入口。重点是要找准自己民宿的定位，尽量找到符合调性的平台。

各个渠道的引流方式与效果不尽相同，但个人民宿缺乏品牌认知，更要靠大量的第三方平台去推广，这都将极大消耗房东的金钱、时间、精神。

其次，要解决服务端问题，有了曝光，来了客源，那么，服务的问题也就接踵而来。

根据目前的调研数据，目前经营5间民宿以下的房东占比高达95%。当经济规模太有限，人力成本管控与服务质量很难平衡。

目前已经有一套较为先进的管理模式，从管家派单到保洁派单，均实现全链条技术支持。

最后，还有可持续的问题，民宿是一门淡旺季相对明显的行业，个人房东由于难以导流商务客，淡季会更难熬。

路客君见过太多房东，兴致勃勃开张，灰头丧气离场，前后不过2年时间。能坚持3年以上的，都非常了不起了。

但，通常这样的房东，其收益来源，已经不仅仅是房费了。

深圳纬岸线设计是一家从事酒店设计的公司，做过很多民宿酒店。公司的设计理念：“功能需求、生活美学、价值创造”是我们始终秉持的设计理念，融合前瞻性的全球视野与挖掘东方文化之魂的独到见解，赋予生活无限可能。